Het afgelopen jaar stond in het teken van de doorontwikkeling van het vastgoedbeleid. Nadat het College in oktober 2020 hiervoor het startsein heeft gegeven, heeft zij op 9 februari 2021 de nieuwe uitgangspunten voor het vastgoedbeleid vastgesteld en heeft de Raad haar wensen en bedenkingen meegegeven. In de uitwerking daarvan heeft in 2021 de focus gelegen op de financiële uitwerking hiervan. Daarnaast is in 2021 het vastgoed van de NV Maatschappelijk Vastgoed en de NV Milieucentrum overgedragen naar de gemeente en is het beheer en onderhoud van de gymzalen vanuit het programma overgedragen naar de vakgroep vastgoed. Dit vastgoed wordt geïntegreerd in de gemeentelijke vastgoedportefeuille en maakt daarmee onderdeel uit van de nieuwe kadernota.

Totdat een nieuwe kadernota Vastgoed wordt vastgesteld door de Raad is de huidige kadernota Vastgoed (vaststelling B&W 2012, Raad 2015) van kracht. Daarin is vastgesteld dat de gemeente Deventer het in eigendom hebben en beheren van vastgoed geen kerntaak vindt (we hebben geen vastgoed, tenzij…). De gemeente heeft alleen vastgoed als de inzet daarvan noodzakelijk is voor het realiseren van maatschappelijke doelstellingen bepaald vanuit de verschillende beleidsprogramma’s.

In 2018 hebben wij het Beheerplan Groot Onderhoud Vastgoed 2018 – 2021 opgesteld. Daarin is uitgegaan van ca. 50 panden die op dat moment als kernbezit waren aangemerkt.  Met de toevoeging van het vastgoed uit de twee NV’s, de gymzalen en enkele andere mutaties bestaat dit kernbezit nu uit bijna 90 objecten. Aan dit beheerplan ligt voor het overgrote deel van de panden een recent Meerjaren Onderhoud Programma (MJOP) ten grondslag. Voor de NV’s zijn nieuwe MJOP’s conform de door de gemeente gehanteerde conditiescore methodiek in voorbereiding. De nieuwe huurovereenkomsten worden zoveel mogelijk gebaseerd op de ROZ-modellen. Van oudsher zijn er diverse overeenkomsten waarin bepaalde verplichtingen bij de gemeente komen in plaats van de huurder. Het omgekeerde bestaat echter ook, daar is de huurder ook verantwoordelijk voor het groot onderhoud. Als verhuurder zijn wij voor het merendeel van onze vastgoedportefeuille enkel verantwoordelijk voor het groot / planmatig onderhoud. Onderhoud aan de panden wordt uitgevoerd volgens MJOP (NEN2767). In enkele gevallen voeren wij ook het preventieve (klein) onderhoud uit. Ons kernbezit onderhouden wij – conform de Kadernota Vastgoed - gemiddeld op conditiescore 3, met uitzondering van de functies en installaties die in het kader van veiligheid een betere conditie vereisen. De monumentale panden onderhouden we op niveau 2, waarbij we ook gebruik maken van de Subsidie Instandhouding Monumenten (rijkssubsidie). Voor panden opgenomen in een gebiedsontwikkeling (circa 140 objecten) hanteren wij een gemiddeld conditieniveau 4, waarbij de ondergrens de veiligheid en bruikbaarheid is. Waardebehoud van tijdelijk vastgoed is met het oog op eventuele toekomstige verkoop voor ons ook een belangrijk uitgangspunt.

De samenstelling van onze vastgoedportefeuille is voortdurend aan verandering onderhevig. Zo houden wij bij het uitvoeren van onderhoud rekening met eventuele sloop of verkoop van panden. Voor deze panden passen wij maatwerk toe. Het slechts in beperkte vorm kunnen uitvoeren van het totaal benodigde onderhoud vormt daarmee een (financieel) risico voor het bezit. Voorwaarde is dat de veiligheid en de wettelijke eisen daarbij worden gerespecteerd, waarmee het gebruik veilig blijft. Het risico op waardevermindering is reëel. Hier tegenover staan de veelal fors lagere boekwaarden ten opzichte van de verkoop- / marktwaarde.

Voor het verduurzamen van de kernportefeuille heeft de Raad naar aanleiding van een motie in 2019 de Routekaart Verduurzaming Maatschappelijk Vastgoed vastgesteld. Dit is het vertrekpunt van een omvangrijke verduurzamingsopgave, waarin de Raad komende jaren nader wordt betrokken. In 2021 is de routekaart uitgewerkt in een portefeuillestrategie en investeringsprogramma om in 2050 een CO2 neutrale vastgoedportefeuille te hebben.

Ondersteuning organisatie

Het technisch beheer en onderhoud voor de huisvesting van medewerkers van de gemeente en de bijbehorende cultuurhistorische gebouwen die de gemeente daartoe in bezit heeft, worden uitgevoerd door een externe partner. Hiervoor is  destijds een  “build en maintain” contract gesloten voor een periode van 15 jaar. Het integreren van het beheer en onderhoud in de overige kernportefeuille wordt onderzocht. In de begroting is het gemiddelde onderhoudsbudget over deze periode opgenomen, waarbij eventuele verschillen in realisatie worden verrekend met de reserve huisvesting gemeentelijk apparaat.

Onderwijshuisvesting

Per 1 januari 2015 is de gemeente niet langer verantwoordelijk voor het onderhoud aan de schoolgebouwen. Het rijk maakt de gelden rechtstreeks over aan de schoolbesturen. Wel onderhouden wij een aantal gymzalen en peuterspeelruimtes. Net als voor de sportaccommodaties wordt ook voor deze panden de systematiek van het beheer en onderhoud meegenomen in het traject herijking van het vastgoedbeleid.

NV Maatschappelijk vastgoed en NV Milieucentrum

In 2021 zijn deze objecten in direct eigendom gekomen van de gemeente. Voor deze panden worden MJOP’s opgesteld conform de door de gemeente gehanteerde conditiescore systematiek. Het beheer en onderhoud wordt geïntegreerd in de gemeentelijke vastgoedportefeuille en betrokken bij de herijking van de kadernota vastgoed.

Overige deelportefeuilles

Aan deze gebouwen wordt sober en doelmatig onderhoud gepleegd. Dat is vastgelegd in de meerjaren onderhoudsplannen (MJOP). Dit betekent dat de gebouwen in acceptabele staat worden gehouden, veilig zijn en storingsvrij kunnen worden gebruikt. De uitvoering van het groot onderhoud is in 2021 deels volgens bijgestelde planning uitgevoerd op basis van MJOP's. Voor sportaccommodaties is de inventarisatie om het beheer en onderhoud van deze panden conform de systematiek van de kadernota op te nemen in het beheerplan afgerond. Verdere doorontwikkeling wordt meegenomen in het traject herijking van het vastgoedbeleid.