T. Walder

31 december 2021

Website

Zuidelijk van de A1 en gelegen tussen de N348, het dorp Epse en de spoorlijn Deventer-Zutphen ligt de locatie voor de vestiging van een nieuw bedrijventerrein: A1 Bedrijvenpark. Het totale projectgebied is circa 120 ha. groot, waarvan 60 ha. netto uitgeefbaar is voor de vestiging van bedrijven om daarmee een belangrijke impuls te geven aan de economische groei en de werkgelegenheid in Deventer.

A1 Bedrijvenpark is voor Deventer een belangrijke ontwikkelingslocatie voor bedrijven. Deventer heeft lang geen uitbreidingsmogelijkheden gehad, waardoor grote nieuwvestigers en lokale bedrijven die wilden doorgroeien nergens terecht konden. A1 Bedrijvenpark is door haar aard en ligging zeer geschikt voor logistiek, duurzame maakindustrie en voor lokale bedrijven die willen doorgroeien.

Oorspronkelijk betrof het terrein grondgebied van de gemeente Gorssel en provincie Gelderland. In een convenant (1999/2004) zijn diverse afspraken en beperkingen opgenomen voor A1 Bedrijvenpark. Dit gaat op voor milieucategorieën, bouwhoogtes, afstand tot de bebouwing en afspraken over grondwallen en bufferzones. Door het zorgvuldig inpassen van de belangen van flora en fauna wordt een kwalitatief goed plan verkregen waarin ecologische zones een belangrijke plek hebben gekregen en waarin bescherming van soorten, natuur-inclusief bouwen en een fijne werkomgeving vanzelfsprekendheden zijn.

In mei 2013 is het bestemmingsplan A1 Bedrijvenpark, 1e partiële herziening onherroepelijk geworden. Het exploitatieplan was al onherroepelijk. Hiermee was de weg vrijgemaakt om met de realisatie te starten. Per december 2014 is de onderdoorgang onder het spoor gereed en is de deur naar het bedrijvenpark echt open. Het oostelijke deel is bouwrijp gemaakt (wegen, terrein op hoogte brengen, NUTS, riool, etc) en vanaf 2015 zijn de eerste bedrijven er zich gaan vestigen.

Het terrein heeft hoge duurzaamheidsdoelstellingen. Zo is de maximale milieucategorie 3.2, wat betekent dat bedrijven uitgedaagd worden om te innoveren om zich te kunnen vestigen op A1 Bedrijvenpark. Vanaf de start is gekozen om het A1 Bedrijvenpark aardgasloos te maken. Dit vergt vernieuwende manieren van bouwen en het inrichten van bedrijfsprocessen. Zo zijn er twee windmolens direct aangesloten op het terrein en er is een LNG tankstation gerealiseerd. Daarnaast zijn er op dit moment initiatiefnemers die onderzoek doen naar de haalbaarheid van een smart energy hub. Doelstelling is om een toekomst vast bedrijvenpark te realiserendat over 20 jaar nog steeds aantrekkelijk en concurrerend is om bedrijven te kunnen binden. De groene setting geeft ook invulling aan het duurzame karakter.

De verkoop van de gemeentelijke gronden in ‘Oost’ is voor een groot deel afgerond en er resteren niet veel kavels meer. De gemeente Deventer heeft tot en met 2021 ruim 32,5 ha. geleverd bij de notaris.

Het geactualiseerde bestemmingsplan (BP) en exploitatieplan (EP) zijn op 23 september 2020 door de raad vastgesteld. Hiermee zijn de inbedding van de verbrede snelweg A1 en een aantal duurzame ambitiesgeregeld.

Samenvatting van de bestuurlijke besluitvorming omtrent A1 BP:

- Bestuurlijke besluitvorming Bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitsplan en grondexploitatie (Raad, november 2009);
- Concessieovereenkomst met Cofely is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Onderdeel van de concessieovereenkomst is de anterieure overeenkomst voor de windturbines met Cofely. Deze is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Cofely heeft daarvoor op 22 februari 2013 een overeenkomst getekend met Raedthuys Windenergie voor ontwerp, realisatie en exploitatie van de windturbines;
- Beleid reclamemasten langs de A1 (februari 2016);
- Jaarlijkse actualisering van de GREX, door en college en raad middels de jaarrekeningen vastgesteld, in 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020;  
- Raadsbesluit Herijking ontwikkelstrategie West (april 2020);
- Collegebesluit Aankoop gronden Derks (april 2020);
- Raadsbesluit vaststelling herziening Bestemmingsplan en Exploitatieplan A1 BP (sept. 2020);
- Collegebesluit Uitgiftestrategie ‘West’ (2021);

 Gevraagde besluitvorming 2022:
- Afspraken met grondeigenaren over ontwikkeling in deelgebied ‘West’ en aankoop indien nodig aankoop van gronden ten behoeve van bouwrijpmaken
- Vaststellen 4e herziening exploitatieplan A1 Bedrijvenpark

De verkoop van de gemeentelijke gronden in ‘Oost’ is voor een groot deel afgerond en er resteren niet veel kavels meer. De gemeente Deventer heeft tot en met 2021 ruim 32,58 ha. geleverd bij de notaris.

Ten opzichte van Q3 zijn er weinig verschillen. In het oostelijk deel is nog circa 2,7 ha. te koop van de in totaal uitgeefbare 35,5 ha. In het eerste half jaar van 2021 is 1,78 hectare uitgegeven (gepasseerd bij de notaris). Er zijn 2 betaalde reserveringen van in totaal 2,4 ha.

Daarnaast is er veel interesse voor A1 Bedrijvenpark West. De uitgiftestrategie voor het westelijke gedeelte is in het voorjaar van 2021 vastgesteld. De uitgifte kan pas starten als afspraken zijn gemaakt met grondeigenaren en er een verkoopstrategie is opgesteld. In het eerste kwartaal van 2022 wordt de gemeenteraad hierover geïnformeerd.

Het geactualiseerde bestemmingsplan (BP) en exploitatieplan (EP) zijn op 23 september 2020 door de raad vastgesteld. Hiermee zijn de inbedding van de verbrede snelweg A1 en een aantal duurzame ambities georganiseerd.

Aannemer Dusseldorp is geselecteerd voor het bouw- en woonrijp maken van het westelijke gedeelte. Deze werkzaamheden zijn, op de gemeentelijke gronden, al gestart. Ondertussen wordt er gewerkt aan het realiseren van de 1-loket functie, zoals geadviseerd is in het rekenkameronderzoek. Met de andere eigenaren is de gemeente hierover uitgebreid in gesprek en er is inmiddels duidelijkheid. In Q1 wordt hierover een voorstel in het college en raad behandeld. Als er bestuurlijke goedkeuring op de voorstellen is, kan het bouwrijp maken en de uitgifte in Q2 2022 van start.  

Voor de doorstart van Truckparking is een marktvraag uitgezet. Er vinden gesprekken plaats met mogelijke kandidaten. En er wordt met andere overheden gekeken naar oplossingsrichtingen. De verwachting is dat voor alle oplossingen extra financiering nodig is.

Op koers

Uitvoering vind plaats binnen gestelde kaders.

Op koers

A1 Bedrijvenpark is een verlieslatende grondexploitatie. Het college heeft in de nota waardering de actuele verliesvoorzieningen vastgesteld. De verliesvoorziening voor A1 Bedrijvenpark is daarbij verlaagd naar 25,8 miljoen. Zie ook de paragraaf Grondbeleid in de 4e kwartaalrapportage. De ontwikkeling van de grondexploitatie wordt in meer detail toegelicht in het Meerjaren Perspectief Grondzaken dat bij de jaarrekening wordt aangeboden aan de raad.  

De verwachting is dat zowel de lasten als baten in 2021 lager uitvallen. Dit komt doordat er minder grond is aangekocht en daardoor minder bouw en woonrijp gemaakt is. Ditzelfde geldt voor de baten. Deze vallen ook lager uit omdat er minder grond is verkocht en overgedragen. Voor zowel de lasten als baten geldt dat deze voor een grootste deel verschuiven naar 2022. Het effect op het resultaat is daardoor naar verwachting niet groot. In Q4 is gewerkt aan de uitwerking van de ontwikkelstrategie, conform het raadsbesluit van april 2020. Het resultaat hiervan wordt in Q1 van 2022 ter besluitvorming voorgelegd.   

De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Ja

zie boven

Nee

Nee

Uitgangspunt is de GREX bij de jaarrekening 2021.

Saldo contante waarde is €28,7 miljoen negatief.  

Op koers

Naast de verliesvoorziening zijn er 4 risico’s opgenomen in het risicodossier die niet opgevangen kunnen worden in de grondexploitatie:

1. Olthofboerderij heeft een negatieve waarde door restauratieplicht: 25% van €200.000, netto €50.000;
2. Grondaankoop verloopt moeizaam. 25% kans op €1.0 miljoen schade, netto €0,25 miljoen;
3. Civieltechnische kosten zijn hoger (10%): € 1.000.000, kans 10% => € 100.000;
4. Geen overeenstemming posterieure overeenkomst (vertraging en dubbele kosten) 10% van €300.000, netto €30.000;
5. Tegenvallende grondopbrengsten 10% van €3.250..000, netto €325.000.

Het totaal netto risico is dan: €0,755 miljoen.

Nee

Voor 2021 is een nieuwe begroting opgemaakt.

Behoeft aandacht

Een deel van de werkzaamheden ten behoeve van bouwrijp maken wordt verschoven naar 2022 omdat er nog geen beschikking is over de gronden in ‘West’. De relatief lage uitgifte van 2021 wordt mede veroorzaakt door de hoge uitgifte in 2020.  De verwachte verkoop van de gronden vindt daarbij ook later plaats. Dit verschuift naar verwachting van najaar 2021 naar voorjaar 2022. De verkoop in dit transitiejaar (afloop van ‘Oost’, voorbereiding van ‘West’) is met 1,78 ha. lager dan de begroting 4 ha.. De exacte uitkomst hangt af van de snelheid van planvorming van een gegadigde in Oost en de snelheid waarmee de gemeente met de andere eigenaren afspraken kan maken voor de ontwikkeling in ‘West’.  

In de GREX is een planning voor de ontwikkelende partijen aangenomen. Dit houdt in dat van alle grondeigenaren de benodigde activiteiten worden verwacht die tot nieuwvestiging van bedrijven gaan leiden.

Planning op hoofdlijnen:
Uitgifte, verkoop en woonrijpmaken deel ‘Oost’: 2019-2023;
Voorbereidingen ‘West’, planvorming en ontwerp: 2020-2022;   
Randvoorwaarden realiseren in ‘West’ als Grondwallen, waterretentie en bufferzones + bouwrijpmaken hoofdstructuur: 2022;
Uitgifte, verkoop en woonrijp maken deel ‘West’ 2021-2028.

Op koers

Een belangrijke gesprekspartner bij de ontwikkeling is de dorpsraad Epse. Vanuit het verleden zijn er afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het A1 Bedrijvenpark Deventer in relatie tot het beperken ven de overlast voor het dorp Epse en bewoners die er vlakbij wonen.

De afspraken uit 1999 en 2005 zijn omgezet in een bestemmingsplan en inrichtingsplan (2009/2012). In de praktijk blijft het belangrijk om de inzichten over de plannen en verschijningsvormen buiten met elkaar te bespreken. De dorpsraad, de gemeente Lochem en de gemeente Deventer spreken hier met regelmaat over. Daar waar mogelijk investeert Deventer extra in afschermend groen of tracht bedrijven te bewegen extra maatregelen (t.o.v. vigerende wetgeving) te nemen om overlast in de vorm van zicht of geluid verder te beperken. Dit lukt regelmatig, maar ook soms niet.   

Geen bijzonderheden.