F. Rorink

31 december 2021

Het schoolgebouw de Marke Zuid van het Etty Hillesum Lyceum (vmbo)  en de  sporthal Keizerslanden zijn aan vervangende nieuwbouw toe. Op basis van een locatiestudie, die is uitgevoerd door de gemeente Deventer, is besloten dat de vervangende nieuwbouw van beide gebouwen gaat plaatsvinden op de Marke Zuid (zie figuur 1). Voor de school gaat het om het realiseren van onderwijsruimte voor vmbo leerlingen die ook praktijkonderwijs volgen. Voor de sporthal gaat het om het vervangen van de sporthal Keizerslanden.  

In 2017 zijn er moties (2017-1481) door de raad aangenomen die het uitgangspunt vormen voor de duurzaamheidsambities voor beide gebouwen. De raad wil dat bij de investering voor een nieuw duurzaam schoolgebouw en sporthal als uitgangspunt tenminste BREEAM ambitie excellent wordt gehanteerd. De moties moeten echter niet leiden tot een langere doorlooptijd en/of hogere projectkosten. De raad is begin juli 2021 geinformeerd via een raadsmemo dat de beschikbare budgetten niet toereikend zijn om volledig aan de motie te kunnen voldoen.

Op het terrein van de Marke Zuid bevindt zich ook het clubgebouw van de Deventer Scheidsrechtervereniging (DSVeO). Deze vereniging heeft recht van opstal en heeft het clubgebouw in eigendom.  

De locatie de Marke Zuid grenst aan het Ludgeruskwartier/Roelantflatlocatie. Afhankelijk hoe de locatie de Marke Zuid zich gaat ontwikkelen kan hiermee aansluiting gezocht worden.  

Er is een stedenboukunidge invulling (zie figuur 1). Het ontwerp bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen er zijn 11 zienswijzen ingediend en zal rond de zomer aan de raad te besluitvorming worden ingediend.

Reeds genomen besluiten:

• Nota 2017-001854: college besluit d.d. 28-11-2017 en besluit raad EHL d.d. 20-12-2017; krediet nieuwbouw.
• Begroting 2018: investering sporthal
• Nota 2018-002036: collegebesluit d.d. 27-11-2018; locatie nieuwbouw EHL en sporthal
• Nota 2019-000577: collegebesluit d.d. 20-03-2019; businesscases EHL en sporthal
• Nota 2019-001172: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 11-06-2019; vervolgstappen n.a.v. wensen en bedenkingen Raad
• Nota 2020-000641: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 26-05-2020; nieuwbouw Etty Hillesum Lyceum en sporthal Keizerslanden (dekkingsvoorstel en ruimtelijke kaders)
• Kaderbrief 2020 en 2021  
• Nota 2021-000381: collegebesluit en raadsmededeling d.d. 6 juli 2021; businesscase sporthal en aangaan intentieovereenkomst

Waar nog besluit over genomen moet worden:

• Ruimtelijke model en bestemmingsplan
• Ontwikkel en samenwerkingsovereenkomst (college)

Het project bevindt zich in de verkenningsfase (definitie). Voor zowel de sporthal als de school liggen er businesscases voor waarin de partijen zich kunnen vinden.  De businesscases zijn ter informatie aangeboden aan het college van B&W op 6 juli 2021, de nota is conform aangenomen. De afspraken met Stichting Carmel College om de financiële dekking voor de extra 1.200 m²  BVO rond te krijgen  moeten nog wel conform de uitgangspunten uit de nota worden vast gelegd in een Ontwikkel- en realisatieovereenkomst.   

Conform de nota van 6 juli 2021 is op 15 juli 2021 een intentieovereenkomst getekend met de volgende partijen:
- Stichting Carmelcollege
- Etty Hillesum Lyceum
- Sportbedrijf Deventer
- Deventer Scheidsrechtersvereniging en Omstreken
- Devinco
- gemeente Deventer

De 6 genoemde partijen gebruiken tot en met 15 september om te onderzoeken of een verhuizing van de DSVeO naar sportpark Rielerenk en Devinco naar de Marke Zuid een haalbaar scenario is. Deze verhuizing lijkt voor alle partijen voordelen te bieden ten op zichte van het basisscenario waarin de DSVeO met het huidige clubgebouw wordt ingepast in de nieuwe situatie. De gemeente Deventer verwacht op 15 september 2021 een Go / No Go van alle partijen, indien niet alle partijen zich kunnen vinden in de verhuizing gaat het project verder met het basisscenario.  Met het collegeakkoord en de intentieovereenkomst komt de start van de ontwerpfase in zicht.

DSVeO heeft aangeven door te willen met de verplaatsing naar Rielerenk. Momenteel wordt gewerkt aan een overeenkomst waarin de afspraken worden vastgelegd. Devinco gaat zich dan vestigen op de Marke Zuid. Ook met Devinco worden de afspraken vastgelegd in een contract.

Op koers

De businesscases voor de school en de sporthal zijn opgesteld volgens de meest recente  vastgestelde ruimtelijke kaders (10.200m² BVO voor de school en een één-op-één vervanging van sporthal Keizerslanden, nota 2020-000641). Op basis van de nieuwe richtlijnen komen er in de nieuwe sporthal wel grotere sportvloeren. De sporthal wordt daarmee groter dan de huidige sporthal Keizerslanden. Hier is in de businesscase rekening mee gehouden. Het NOC-NSF werkt aan een nieuw technisch overzicht met alle actuele voorschriften voor toekomstige sportvloerafmetingen.

School    
Voor het schoolgebouw wordt er 10.200 m² BVO gerealiseerd, in plaats van de aanvankelijke 9.000 m²  BVO. Ter dekking voor de 1.200m² BVO extra voor de school wordt de grond van de Marke Zuid, de Marke Noord en de locatie Boerhaave herontwikkeld tot woningbouw. De afspraken en uitgangspunten die voor de dekking van het budget zijn opgesteld met Stichting Carmel College en EHL worden vastgelegd in een Ontwikkel en samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Deventer en Stichting Carmel College. Inmiddels is er door EHL een architect geselecteerd.

Sporthal
In Q4 heeft een voorselectie plaatsgevonden voor de aanbesteding. De stukken voor de aanbesteding van de sporthal zijn voor 95% gereed. De verwachting is dat deze deze in Q1 2022 kunnen worden afgerond en dat de aanbesteding (design an build) op de markt kan worden gezet. Naar aanleiding van de gesprekken met de gebruikers (Etty Hillesum en Devinco) is een aantal wijzigingen gedaan in het ruimtegebruik / functioneel PvE.

Op koers

1. Nieuwbouw school : ​De financiële bijdrage voor de nieuwbouwschool is conform de VNG-norm voor onderhuisvesting. Voor 9.000m² BVO is dekking beschikbaar gesteld door de gemeente. Het gaat om een bedrag van €21,7 miljoen. De dekking voor de kapitaalslasten is beschikbaar in de begroting (conform 1e kwartaalrapportage 2021.)  

De extra 1.200m² BVO vraagt een gemeentelijke investering van €3,4 miljoen. Deze €3,4 miljoen wordt, zoals eerder besloten, gedekt uit de grondopbrengsten van de ontwikkellocaties: De Marke Noord, De Marke Zuid en de Boerhaave-locatie. De Marke-Noord en Zuid worden ontwikkeld door de gemeente. De Boerhaave-locatie door Stichting Carmelcollege (zij staan garant voor een bijdrage van € 750.000). Omdat de fasering van de investering en de winstneming uit grondexploitatie van elkaar verschillen, moet de financiële verwerking via een reserve (de reserve kapitaalslasten) verlopen: de kapitaalslasten van de € 3,4 miljoen investering worden onttrokken en de te realiseren winsten uit de grondexploitatie worden gestort in de reserve kapitaalslasten.  

Bij de 1e kwartaalrapportage 2021 is al een bedrag van €373.000 gestort in de reserve kapitaalslasten voor eventuele renteverliezen. Het risico bestaat dat bij latere winstneming hogere rentenadelen ontstaan dan voorzien.  

De Stichting Carmelcollege / Etty Hillesum Lyceum bouwt voor eigen rekening en risico. Er vindt alleen verrekening plaats van de werkelijke indexering op basis van CBS die jaarlijks in september door de VNG voor onderwijshuisvesting bekend wordt gemaakt, zowel op het investeringsbedrag als op de verwachte opbrengsten uit de ontwikkellocaties. Er is gerekend met 3 procent per jaar. Met de huidige schaarste van bouwmaterialen ontstaat het risico dat de gebudgetteerde index niet toereikend is. Het is echter niet te voorspellen hoe de schaarste zich de komende jaren gaat ontwikkelen.
Voor het jaar 2022 is de indexatie 4,92%. Het financiële effect wordt verwerkt in de eerste kwartaalrapportage 2022.   
Er vindt een verrekening plaats op basis van de werkelijk gemaakte sloopkosten. In deze posten zit een risico. De gemeente is wettelijk verantwoordelijk voor de kosten van sloop.

2. Nieuwbouw sporthal: Voor de realisatie van de sporthal is €8,3 miljoen inclusief BTW nodig. Door nieuwe/toekomstige regelgeving in de sport zijn de afmetingen de toekomstige sporthal aangepast van 24mx58m naar 26mx60m, zodat het voldoet aan toekomstige eisen.
Voor de sporthal is ook gerekend met 3% indexatie. De VNG stelt geen normen vast voor sporthallen. Echter verwachten we hier ook stijging van de bouwkosten. Het financiële effect wordt verwerkt in de eerste kwartaalrapportage 2022.
De huidige sporthal Keizerslanden heeft nog een boekwaarde. Met het sportbedrijf is afgesproken dat de boekwaarde tussen nu en de realisatie van de nieuwe sporthal afgeboekt. Het gaat om een totaalbedrag van circa €120.000.

3. Deventer scheidsrechtersvereniging: Als de Deventer scheidsrechtersvereniging op De Marke Zuid blijft is er een budget van maximaal € 225.000 beschikbaar. Mocht er een positief resultaat komen uit het onderzoek om de Deventer scheidsrechtersvereniging en Devinco te verplaatsen dan wordt dit budget ingezet om de verplaatsing mogelijk te maken. De verwachting is dat verplaatsing binnen de beschikbare financiële middelen mogelijk is.  Herschikking binnen de kredieten moet nog plaatsvinden.

4. Overige financiële aandachtspunten
Binnen de budgetten is geen rekening gehouden met risico’s zoals extra kosten i.v.m. stikstofproblematiek. Aanvullende eisen en wensen van de gemeente en gebruikers (sportclubs)Ontwikkeling van de bouwkosten . Deze risico’s worden meegenomen in de halfjaarlijkse risicoanalyses (risman).

Nee

Hier zien we geen afwijkingen, omdat de bedragen worden opgenomen in de begroting van 2024.

Nee

Ten opzichte van het vastgestelde krediet in 2017 (€10,5 miljoen voor de school en €4,5 miljoen inclusief BTW voor de sporthal) is er een afwijking in het totaal investeringsniveau.  
In de businesscases komt naar voren dat een totaal investering aan de gemeente nodig is van €21,7 miljoen voor 9.000m² BVO nieuwbouw van de school.  

Voor de sporthal (incl scheidsrechtersvereniging) gaat het om een totaalinvestering van €8.291.500 incl BTW, met als uitgangspunt één-op-één vervanging van sporthal Keizerslanden.  

Het college heeft besloten dat de ontwikkelingen op de Marke Zuid voor de 9.000m² BVO school en de één-op-één vervanging van de sporthal als autonome ontwikkelingen kunnen worden aangemerkt. De overige 1.200m² BVO school wordt aangemerkt als nieuw beleid. Het budget dat hiervoor nodig is, is geraamd op €3,4 miljoen.  

Nee

Niet van toepassing, er is nog geen sprake van exploitatie

Op koers

Kansen:
- Indien de nieuwbouw van de school en de sporthal op een verantwoorde wijze compact ingepast kan worden op de locatie de Marke Zuid, ontstaat er een strook grond die door de school afgestoten kan worden. Dit stuk grond komt vervolgens om niet terug naar de gemeente. De grond kan, aansluitend aan het Ludgeruskwartier, ontwikkeld worden ten behoeve van woningbouw.  
- Stichting Carmel heeft in gesprekken aangegeven mogelijk de opbrengstenpotentie van de locatie Boerhaave als extra bijdrage (bovenop hun toegezegde bijdrage) in te willen brengen. Een ontwikkel- en realisatieovereenkomst hierover met het EHL/SCC (Stichting Carmel College) wordt op dit moment opgezet.

Risico’s
Voor dit project is er een risicoanalyse gemaakt volgens de gemeentelijke methodiek.
Er zijn verschillende risico’s die kunnen zorgen voor vertraging en-/of kostenverhogend werken. Met name de bestemmingsplanwijziging, uitkomst van de aanbesteding, SPUK-regeling, stijging van de bouwkosten en vertraging zijn belangrijke risico’s. Het niet op te vangen deel blijft nog binnen de 50K grens en heeft daarom geen gevolgen voor het weerstandsvermogen. In het eerste kwartaal van 2022 wordt de risicotabel herijkt.  

Fasering en bouwplaats
Met de komst van Devinco komt er extra druk op de ontwikkellocatie. Om de verhuizing mogelijk te maken moet het sportveld aangelegd worden begin 2024. Daarmee wordt de bouwplaats voor de bouw van de school kleiner. In Q1 worden scenario’s uitgewerkt hoe hiermee om te gaan.

Nee

Niet van toepassing

Op koers

De planning is ten opzichte van de vorige kwartaal rapportage enigszins veranderd en aangepast naar aanleiding van de vastgestelde businesscases. We verwachten dat de school voor het schooljaar 2024/2025 in gebruik genomen kan worden en dat de sporthal in 2023 opgeleverd kan worden. Het opleveren van de sporthal in 2023 is van belang om gebruik te kunnen maken van de SPUK-regeling. In de begroting is er rekening mee gehouden dat we gebruik maken van de SPUK-regeling.

School:
Definitie: nov 2021
Ontwerp: aug 2022
Voorbereiding: (doorlooptijd 8 mnd): april 2023
Realisatie: (doorlooptijd 16 mnd): augustus 2024
Nazorg

Sporthal:
Definitie: nov 2021
Ontwerp: (doorlooptijd 7 mnd): mei 2022
Voorbereiding: (doorlooptijd 2 mnd): juli 2022
Realisatie: (doorlooptijd 8 mnd): maart 2023
Nazorg

Op koers

De relevante partners van dit project zijn Stichting Carmel college, Etty Hillesum Lyceum (bouwheer school), Sportbedrijf, DSVeO, Devinco en de diverse sportverenigingen die gebruik maken van sporthal Keizerslanden.  

Stichting Carmelcollege en Etty Hillesum Lyceum zijn actief betrokken bij de realisatie van het schoolgebouw, de school is immers bouwheer voor de school. Het Etty Hillesum Lyceum draagt zelf zorg over het informeren en/of betrekken van hun medewerkers, de leerlingen en de ouders in het proces.  

Sportbedrijf is actief betrokken bij het realiseren van de sporthal. Het sportaccommodatiebeleid moet straks uitwijzen welke sportverenigingen gebruik gaan maken van de nieuwe sporthal. Deze sportverenigingen worden geïnformeerd over de verdere ontwikkelingen door Sportbedrijf.  

Met DSVeO en Devinco is op regelmatige basis overleg geweest over de voortgang en ontwikkelingen. In de komende tijd worden er concrete afspraken gemaakt met deze partijen.

De omwonenden zijn nog niet betrokken in het proces. Voor communicatie naar buiten toe is er een communicatiekalender opgesteld. Met EHL, Sportbedrijf en de DSVeO is er een werkgroep opgericht om de communicatie in goede banen te laten leiden. De gemeente is in de lead met betrekking tot de communicatie naar buiten toe. De andere partijen sluiten aan op de communicatiemiddelen die zijn opgesteld door de gemeente om hun eigen achterban te informeren.  

Op 22 november 2021 is er een bewonersavond geweest voor de omwonenden van de Marke Zuid. Tijdens deze avond is er een toelichting gegeven op de nieuwbouwplannen van de school en sporthal.  Op verzoek van de bewoners is er vervolgens op 21 december een klankbordgroep geweest en staat er nog één gepland op 17 januari 2022 zodat de omwonenden voldoende informatie hebben voordat het bestemmingsplan ter inzage gaat.