T. Walder

31 december 2021

Website: degasfabriek.com

Herstructurering van dit voormalige Essentterrein als onderdeel van de Poort van Deventer (samen met de Stadsentree en het S/Park). Daarbij is ingezet op de “Campus Gasfabriek”, waarbij het terrein een bijdrage levert aan een ruimtelijk/economische impuls voor Deventer.

• Raadsmededeling: Samenhangende aanpak havengebied 778158 (nota 778098) van programma Ruimte en economie, conform b&w besluit d.d. 19-03-2013;
• Structuurvisie stadsaszone 2013;
• Projectplan Nieuwe energie voor Deventer economie april 2013 (niet vastgesteld);
• Nota b&w 884115, d.d. 17 december 2013;
• Nota b&w 2015-000513, Ontwikkeling Living Green, 29 mei 2015;
• Nota B&W 2017-000330, herziening grondexploitaties Groot-Bergweide;
• Verkoopovereenkomst Zutphenseweg 6 – november 2016;
• Bestemmingsplan Stad en Dorpen – februari 2020
• Verkoopovereenkomst Portiersloge en voorterrein – maart 2021

Een aantal gebouwen op het Gasfabriekterrein is eind 2016 verkocht. Na renovatie zijn deze gebouwen ingezet om de “Campus Gasfabriek” vorm te geven. Inmiddels zijn hier 60 kleine bedrijven gevestigd met in totaal 250 fte.

Op het terrein staan nog drie bestaande gebouwen; de twee voormalige bedrijfswoningen (waaronder Villa Kakelbont (Fittershuisje), Zutphenseweg 8) en een portiersloge. De portiersloge is onderdeel van de verkoop van het voorterrein (maart 2022). Voor het sterk vervallen Villa Kakelbont (het Fittershuisje) is de verkoop on hold gezet i.v.m. eventuele reservering van de kavel voor een ontsluitingsweg achter S/park langs. De gesprekken met een potentiële koper zijn voorlopig gestopt. De andere bedrijfswoning wordt nog verhuurd en komt op termijn beschikbaar.  

Het onderzoek in opdracht van 1618Vastgoed (Gasfabriek) en OMA (Hartenaasje) door de Stec-groep, om vanuit economisch perspectief de potentie van het gebied Poort van Deventer Noord (Gasfabriek, Gashavenstraat, Gashaven, Hartenaasje en driehoek Finsestraat) aan te geven, is eind januari 2021 in concept besproken. De gemeentelijke reactie is nog in voorbereiding en moet nog verwerkt worden tot een definitieve rapportage door de Stec-groep. Dit onderzoek moet als basis dienen voor een op te zetten ontwikkelingsperspectief voor dit gebied.  

Opgave voor het Gasfabriekterrein is nu een zorgvuldige verdere uitbreiding van de “Campus Gasfabriek” (zoals dat in het bestemmingsplan Stad en Dorpen is beschreven). Financieel is de vastgestelde gebiedsexploitatiebegroting leidend.  

Met tijdelijke gebruikers worden opstalrecht- en gebruiksovereenkomsten gesloten.  

Het terrein vraagt goede ontsluitingswegen en parkeerplaatsen, naast een aantal nog uit te geven gronden, die op dit moment deels tijdelijk in gebruik zijn gegeven. Ten behoeve van de goede infrastructuur op het terrein is een stedenbouwkundige schets/inrichtingsplan opgesteld, mede om de uitgeefbare gronden te definiëren. De schets moet nog aangevuld worden met een parkeerparagraaf.  

De realisatie van een zonnepark met de zonnepanelen op het gebouw is uitgevoerd. Het plan om zonnepanelen op carports boven de parkeerplaats te realiseren is afgeblazen door de Gasfabriek.  

Het voorterrein en de portiersloge zijn recent verkocht aan 1618Vastgoed voor de ontwikkeling van een ICT-centrum (X-gebouw) en de renovatie van de portiersloge. De omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk. Het bouwrijp maken van de kavel is eind februari 2022 gereed. De kavel wordt geleverd in maart 2022. Start bouw wordt verwacht na de bouwvak van 2022.

De huidige verouderde parkeerplaats wordt verplaatst naar het achterterrein. De eerste werkzaamheden zijn daarvoor gestart en worden in het 1e kwartaal 2022 afgerond.  

Met 3 verschillende potentiële kavelkopers wordt planvorming uitgewerkt op basis van een bidbook van koper. Het betreft de kavels op het achterterrein langs de dijk. Parallel hieraan wordt de grondverkoopovereenkomst opgesteld en worden de kavels bouwrijp gemaakt (oplevering en verkoop verwacht medio 2022).

House2Start gaat voor het eind van 2021 haar proefwoning verwijderen van het gasfabriek terrein. Er is besloten om hier in Deventer geen vervolg aan te geven.

Op koers

Inhoudelijk vormen het bestemmingsplan, de structuurvisie Stadsaszone en de Omgevingsvisie de koers voor de ontwikkeling van het Gasfabriekterrein. Inmiddels is de opstartfase met succes afgerond en komt de herstructurering van het terrein in de fase van een zorgvuldige, toekomstbestendige uitbreiding van de “Campus Gasfabriek”. Voor de Poort van Deventer Noord wordt een inventariserend onderzoek en een ontwikkelingsperspectief opgesteld vanuit eigenaren in het gebied in samenspraak met de gemeente.

Behoeft aandacht

Bouwrijp maken/civieltechnische werkzaamheden

Voor het bouwrijp maken / de civieltechnische werkzaamheden was een budget van circa €570.000 beschikbaar. Dit bedrag is doorgeschoven naar begin 2022 vanwege vertraging in de werkzaamheden van Enexis. Daardoor start het bouwrijpmaken later dan eerder begroot.  

Plankosten
In 2021 zijn er circa €85.000 meer plankosten gemaakt dan begroot. Reden hiervan is dat door de overgang van organisch ontwikkelen naar meer zekerheden er nieuwe stedenbouwkundige uitgangspunten en een nieuw inrichtingsplan opgesteld moesten worden.

Opbrengsten
De opbrengst (uit verkoop voorterrein, ontwikkeling gebouw X) wordt later verwacht dan eerder voorzien. Daar waar levering was voorzien op 1 november 2021 wordt dat nu verwacht begin kwartaal 2 van 2022. Reden hiervoor is dat de kavel niet tijdig bouwrijp is. Oorzaak daarvan is bezwaar tegen de kapvergunningen en de beschikbaarheid van Enexis voor het verplaatsen van de aanwezige kabels en leidingen.

De uitgifte van de eerste kavels op het achterterrein was begroot in 2021, maar wordt medio 2022 verwacht. Dan zijn ook die kavels bouwrijp.

Ja

Zie boven

Ja

Het Gasfabriekterrein is een verlieslatende grondexploitatie en kende bij de zomeractualisatie een tekort van €0,25 miljoen (netto contant per 1-1-2021). Bij de actualisatie voor de Jaarrekening 2021 kent de grondexploitatie een tekort van €0,43 miljoen (netto contant per 1-1-2022). Het tekort van €0,43 miljoen wordt bij de jaarrekening afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans.  

Per saldo neemt het resultaat met circa €180.000 af. Dit wordt veroorzaakt door enerzijds meerwerk civieltechnische kosten en anderzijds hogere plankosten door nieuwe stedenbouwkundige uitgangspunten, een nieuw inrichtingsplan en een verlenging van de looptijd met een jaar naar eind 2023. Daar tegenover staat een hogere opbrengstverwachting en door het nieuwe inrichtingsplan meer uit te geven vierkante meters grond.

Nee

nvt

Op koers

In het weerstandsvermogen van de gemeente wordt rekening gehouden met een risico van mogelijk gederfde grondopbrengsten vanwege reservering van de kavel Fittershuisje voor een mogelijke ontsluitingsweg achter S/Park langs van €197.500, kans van optreden 50% is €98.750.

Ja

Zie boven

Behoeft aandacht

Zie toelichting bij Financien

Op koers

Er wordt met veel betrokken partijen samengewerkt. Dit gebeurt in verschillende verbanden, (o.a. overleg met Gasfabriek/1618 Vastgoed, overleg Poort van Deventer-Noord, overleg met potentiële kopers en overleg met tijdelijke huurders van braakliggende terreinen). De beeldvorming en uitstraling van de campus gasfabriek zijn nog alom positief.

In samenwerking met beleid (RO en Economie) is in het bestemmingsplan Stad en Dorpen een goede definitie van de bestemming “Campus Gasfabriek” opgenomen, met als doel: een goed hanteerbaar toetsingskader voor de verdere invulling van het terrein. Door de gesprekken met potentiële kopers kan deze omschrijven verder ingekleurd worden. Dat krijgt een plek in de eerdergenoemde stedenbouwkundige schets.  

De uitspraak van de hoge raad inzake de uitgifte van onroerend goederen vraagt aandacht in relatie tot de kaveluitgifte op het Gasfabriekterrein.   

T. Walder

31 december 2021

Het betreft de ontwikkeling van gemeentelijke gronden, voorheen bekend onder de naam Bergweide 5.2, onderdeel van het voormalige complex Groot Bergweide. Onder de naam Teugseweg maakt het nu, tezamen met het Gasfabriekterrein, deel uit van het cluster Stadsentree.

De Stadsentree omvat de gronden van de gemeente, Postillion en McDonald's.  

In de structuurvisie stadsassen is vastgelegd dat deze locatie kansen biedt voor “Waardevast ondernemen en Slimme mobiliteit”.  

De oorspronkelijke gemeentelijke grondexploitatie is sinds 2015 onderdeel geworden van een gebiedsontwikkeling dat werd getrokken door ontwikkelaar Explorius met de werktitel ‘Deventer Experience’. Het plan voorzag in de ontwikkeling van diverse nieuwe functies, waaronder enkele restaurants en voldeed aan de uitgangspunten van de Structuurvisie Stadsassen. Tussen de gemeente en Explorius was een intentieovereenkomst gesloten waarin afgesproken was dit initiatief op haalbaarheid te onderzoeken en verder uit te werken. Daarin was ook opgenomen dat de gemeentelijke gronden kunnen worden ingebracht in de particuliere ontwikkeling.  

Deze samenwerking is in 2021 beëindigd en de ontwikkelingen zijn tijdelijk gepauzeerd in afwachting van de uitkomsten van het project Mobiliteit Poort van Deventer.

• Structuurvisie stadsassen
• Besluit B&W, 2015-001188, vaststellen intentieovereenkomst met Explorius
• Besluit B&W, 2016-001346, principe instelling met stedenbouwkundige opzet
• Herijking Bergweide, cluster Stadsentree, (2017-000330)

• Reclamebeleid A1 zone . Op 31 januari 2017 besloot het college de leidraad vast te stellen ten behoeve van de aanbesteding van de reclamemast. Op 1 april 2017 bleek dat alleen Explorius heeft ingeschreven als exploitant van de reclamemast. De gunning is vervolgens opgeschort in afwachting van ontwikkelingen van de ruimtelijke kaders. De aanbestedingsprocedure is inmiddels afgerond zonder gunning.
• Besluit B&W, 2021-000448, Ontwikkeling Stadsentree, beeindiging samenwerking met Explorius

Met name de aansluiting van de Teugseweg op de Zutphenseweg is problematisch. Meer belasting door nieuwe functies in de Stadsentree kan dit kruispunt niet aan. De diverse verkeerskundige varianten die zijn aangedragen en onderzocht leiden niet tot een goede oplossing. Verwezen wordt naar het project Mobiliteit Poort van Deventer.

De Stadsentree kan niet verder worden uitgewerkt in een ontwikkelingsperspectief zolang er geen zicht is op een goede oplossing van het knelpunt in de verkeersontsluiting. Om die reden is in overleg met Explorius met wederzijdse instemming de intentieovereenkomst beëindigd.  

Na het beëindigen van de samenwerking met Explorius is het project tijdelijk gepauzeerd. Zodra de resultaten van het project Mobiliteit Poort van Deventer bekend zijn wordt gezocht naar nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied. Dat gaat in samenwerking met alle eigenaren en gebruikers van het gebied.   

Een bijzondere situatie geldt voor de inrichting van een carpoolplaats. Door de gewijzigde aansluiting tussen N346 en A1 is de oude carpoolplaats inmiddels opgeheven. De nieuwe carpoolplaats is geprojecteerd op de grond van het Postillion. Met Postillion is na beëindiging van de samenwerking met Explorius overeenstemming bereikt over de inrichting en de kwaliteit van deze carpoolplaats. Op basis daarvan wordt onderhandeld over de gemeentelijke bijdrage. De bijdrage wordt verstrekt in de vorm van een huur door de gemeente waarmee de openbare beschikbaarheid kan worden gegarandeerd.   

De realisatie is afhankelijk van de bijdrage van de provincie Gelderland. Daarover is inmiddels ambtelijke overeenstemming bereikt. Een concept-overeenkomst ligt nu voor bij de provincie Gelderland. Ook is een concept-overeenkomst opgesteld voor de samenwerking met Postillion.   

In het gebied kan ook een reclamemast worden opgericht. Met de initiatiefnemer Greenledwalls is inmiddels een overeenkomst gesloten voor de huur van de grond waarop de mast wordt opgericht. Greenledwalls heeft de procedure voor een omgevingsvergunning opgestart. Door de PAR zijn enkele kanttekeningen geplaatst bij het eerste ontwerp. Daarover vindt overleg plaats. Het vergunningentraject is een zaak van Greenledwall en de gemeentelijke vergunningsverlening en valt buiten de kaders van de gebiedsontwikkeling zelf.

Op koers

Door beëindiging van de activiteiten n.v.t.

In het eerste kwartaal van 2021 heeft het college een definitief besluit genomen over het beëindigen van de medewerking aan het initiatief van Explorius.

Op koers

Alhoewel de grondexploitatie al langer loopt dan de afspraken met Explorius, wordt de huidige grondexploitatie in 2022 afgesloten. Eerder was aangegeven dat de afsluiting plaats zou vinden bij het opstellen van de jaarlijkse actualisatie aan het eind van 2021. Dit is evenwel niet mogelijk gebleken omdat de transacties rond de carpoolplaats nog niet zijn afgerond. Dit wordt nu verwacht in de eerste helft van 2022. Wel is de grondexploitatie inmiddels geheel aangepast aan de nieuwe situatie. Dat leidt tot een verbetering van €94.000. De verliesvoorziening neemt af tot een bedrag van €157.000.

De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C-documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Nee

Zie hierboven

Ja

Zie hierboven.

Ja

Zie hierboven

Op koers

Het netto risicoprofiel bedraagt €250.000, verband houdend met de grondopbrengsten voor de reclamemast. De transactie is pas definitief zodra de omgevingsvergunning voor de mast is verleend. Daarover bestaan nog enkele onzekerheden.  

Ja

Zie hierboven

Behoeft aandacht

Door beëindiging van de activiteiten n.v.t.

Zie hierboven

Op koers

Alle partijen zijn volledig geïnformeerd.

n.v.t.

F. Rorink

31 december 2021

Aanleiding Project
Het drukste kruispunt van Deventer (Zutphenseweg – Visbystraat – Deventerweg – Teugseweg) zit tijdens de spits aan zijn maximumcapaciteit en er zijn dan files. Toename van verkeer betekent hier toename van files. Verkeerskundig en fysiek zijn er geen opties voor verruiming van de capaciteit op de kruising zelf. Daarom zijn nieuwe economische ontwikkelingen die nog niet verankerd zijn in een bestemmingsplan en die leiden tot een grote toename van verkeersbewegingen, niet mogelijk.  

Projectopdracht
In 2020 adviseerde Royal Haskoning na/in overleg met ondernemers en belangengroepe:

• Om het mobiliteitsnetwerk op de hoofd-verkeersassen in Deventer (afrit 23 en 24) in het algemeen te verbeteren en bestaande verkeersknelpunten aan te pakken - en het gebied Poort van Deventer in het bijzonder;
• Om de knelpunten aan te pakken en tegelijkertijd onze positie als vestigingsstad te versterken wordt geadviseerd om 8 deelprojecten nader te onderzoeken en uit te voeren.

De gemeenteraad stelde in de begroting 2021 €133.875 budget beschikbaar om de aanbevelingen verder te onderzoeken op haalbaarheid in relatie tot de aspecten draagvlak bij organisaties en ondernemers, investeringskosten en verkeerskundig effectiviteit. Het project bevindt zich in de initiatieffase.

Initiatief
- Raadsmededeling 2020-001065: Tussenstand en vervolgstap Mobiliteit Poort van Deventer, d.d. 27-10-2020  
- B&W nota 2021-000871: Ontsluitingsweg in relatie Nouryon

In het voorjaar / zomer 2021 werd de verkeerskundige effectiviteit samen met Goudappel Coffeng onderzocht. Op basis van de resultaten werden najaar 2021 kostenramingen gemaakt voor de benodigde investeringskosten.  

Resultaat onderzoek verkeerskundige effectiviteit op hoofdlijnen
Royal Haskoning DHV doet in het rapport “Slimme en schone mobiliteit in de Poort van Deventer” een achttal aanbevelingen voor maatregelen om de bereikbaarheid van de Poort van Deventer te verbeteren.  

In de uitwerking heeft Goudappel zich gericht op de verkeerskundige effecten voor automobiliteit. Vanuit dat oogpunt richt het onderzoek van Goudappel zich op het effect van de maatregelen 1&8, 3, 4 en 6 op de verkeerscapaciteit. Deze maatregelen zijn modelmatig doorgerekend. De uitkomsten daarvan zijn op hoofdlijnen ongewijzigd ten opzichte van de vorige rapportage. In het 1e kwartaal van 2022 worden de uitkomsten gedeeld en besproken met bedrijven en belanghebbenden in het gebied.

Raakvlakken met andere grote projecten
Binnen het projectgebied vindt qua mobiliteit afstemming plaats met de projecten
- Ontwikkeling Gasfabriek terrein;
- Ontwikkeling Stadsentree/ carpoolplekken;
- Ontwikkeling Nouryon / S-Park / Samenwerking HMO;

Projectoverstijgend vindt afstemming plaats met de volgende projecten/ initiatieven
- Relevante programma’s 3,5 en 6 en Regiemanagement.
- Project verbeteren hoofd-fietsroute Deventer – Zutphen
- Visie en doelstelling DEP
- Ontwikkeling A1 (fietsroute langs de A1)

Op koers

Op koers

Eind 2021 is de financiële prognose dat gemaakte kosten + prognose van nog te maken kosten valt binnen het beschikbaar gestelde budget.

Nee

Nee

Op koers

In deze intentiefase van het project is er nog geen sprake van risico's en de beheersing daarvan

Nee

Op koers

Zodra de gesprekken met de stakeholders zijn gevoerd, wordt de opgehaalde input verwerkt.

Vervolgens:
- Presentatie college (april 2022)
- Besluitvorming College, inclusief voorstellen vervolg (proces, benodigd budget, op te leveren resultaat) (mei 2022)
- Raadsvoorstel en raadsbehandeling (mei/juni 2022)

Op koers

Brede externe afstemming van resultaten met partijen in het gebied vindt plaats in februari/maart 2022.  

In het proces tot nu toe heeft onderstaande afstemming plaats gevonden;
- In 2018 zijn samen met de brede omgeving en belangengroepen in samenwerking met bureau Royal Haskoning DHV 8 deelprojecten gedefinieerd
- In 2019 zijn de 8 deelprojecten op hoofdlijnen gepresenteerd aan de brede omgeving en belangengroepen;
- In 2019 is de Raad geïnformeerd over de resultaten van het eerdere onderzoek en het voornemen om 8 deelprojecten nader op effectiviteit, draagvlak en haalbaarheid te onderzoeken en stemde zij in met vrijgave van de benodigde financiële middelen;
- Grondeigenaren en eigenaren van aangrenzende percelen die betrokken zijn bij realisatie van een mogelijke nieuwe ontsluitingsweg (maatregel 1) zijn positief over het idee een nieuwe ontsluitingsweg te realiseren;
- Parkmanagement en fietsersbond zijn middels meerdere bilaterale overleggen positief aangehaakt op de maatregelen;