Gasfabriekterrein

Projectnaam

Poort van Deventer - Gasfabriekterrein

Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

31 december 2021

Website: degasfabriek.com

Basisinformatie Project

Herstructurering van dit voormalige Essentterrein als onderdeel van de Poort van Deventer (samen met de Stadsentree en het S/Park). Daarbij is ingezet op de “Campus Gasfabriek”, waarbij het terrein een bijdrage levert aan een ruimtelijk/economische impuls voor Deventer.

Besluitvorming

Projectfase

Realisatiefase

Stand van zaken

Een aantal gebouwen op het Gasfabriekterrein is eind 2016 verkocht. Na renovatie zijn deze gebouwen ingezet om de “Campus Gasfabriek” vorm te geven. Inmiddels zijn hier 60 kleine bedrijven gevestigd met in totaal 250 fte.

Op het terrein staan nog drie bestaande gebouwen; de twee voormalige bedrijfswoningen (waaronder Villa Kakelbont (Fittershuisje), Zutphenseweg 8) en een portiersloge. De portiersloge is onderdeel van de verkoop van het voorterrein (maart 2022). Voor het sterk vervallen Villa Kakelbont (het Fittershuisje) is de verkoop on hold gezet i.v.m. eventuele reservering van de kavel voor een ontsluitingsweg achter S/park langs. De gesprekken met een potentiële koper zijn voorlopig gestopt. De andere bedrijfswoning wordt nog verhuurd en komt op termijn beschikbaar.  

Het onderzoek in opdracht van 1618Vastgoed (Gasfabriek) en OMA (Hartenaasje) door de Stec-groep, om vanuit economisch perspectief de potentie van het gebied Poort van Deventer Noord (Gasfabriek, Gashavenstraat, Gashaven, Hartenaasje en driehoek Finsestraat) aan te geven, is eind januari 2021 in concept besproken. De gemeentelijke reactie is nog in voorbereiding en moet nog verwerkt worden tot een definitieve rapportage door de Stec-groep. Dit onderzoek moet als basis dienen voor een op te zetten ontwikkelingsperspectief voor dit gebied.  

Opgave voor het Gasfabriekterrein is nu een zorgvuldige verdere uitbreiding van de “Campus Gasfabriek” (zoals dat in het bestemmingsplan Stad en Dorpen is beschreven). Financieel is de vastgestelde gebiedsexploitatiebegroting leidend.  

Met tijdelijke gebruikers worden opstalrecht- en gebruiksovereenkomsten gesloten.  

Het terrein vraagt goede ontsluitingswegen en parkeerplaatsen, naast een aantal nog uit te geven gronden, die op dit moment deels tijdelijk in gebruik zijn gegeven. Ten behoeve van de goede infrastructuur op het terrein is een stedenbouwkundige schets/inrichtingsplan opgesteld, mede om de uitgeefbare gronden te definiëren. De schets moet nog aangevuld worden met een parkeerparagraaf.  

De realisatie van een zonnepark met de zonnepanelen op het gebouw is uitgevoerd. Het plan om zonnepanelen op carports boven de parkeerplaats te realiseren is afgeblazen door de Gasfabriek.  

Het voorterrein en de portiersloge zijn recent verkocht aan 1618Vastgoed voor de ontwikkeling van een ICT-centrum (X-gebouw) en de renovatie van de portiersloge. De omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk. Het bouwrijp maken van de kavel is eind februari 2022 gereed. De kavel wordt geleverd in maart 2022. Start bouw wordt verwacht na de bouwvak van 2022.

De huidige verouderde parkeerplaats wordt verplaatst naar het achterterrein. De eerste werkzaamheden zijn daarvoor gestart en worden in het 1e kwartaal 2022 afgerond.  

Met 3 verschillende potentiële kavelkopers wordt planvorming uitgewerkt op basis van een bidbook van koper. Het betreft de kavels op het achterterrein langs de dijk. Parallel hieraan wordt de grondverkoopovereenkomst opgesteld en worden de kavels bouwrijp gemaakt (oplevering en verkoop verwacht medio 2022).

House2Start gaat voor het eind van 2021 haar proefwoning verwijderen van het gasfabriek terrein. Er is besloten om hier in Deventer geen vervolg aan te geven.

Voortgang

Scope

Op koers

Inhoudelijk vormen het bestemmingsplan, de structuurvisie Stadsaszone en de Omgevingsvisie de koers voor de ontwikkeling van het Gasfabriekterrein. Inmiddels is de opstartfase met succes afgerond en komt de herstructurering van het terrein in de fase van een zorgvuldige, toekomstbestendige uitbreiding van de “Campus Gasfabriek”. Voor de Poort van Deventer Noord wordt een inventariserend onderzoek en een ontwikkelingsperspectief opgesteld vanuit eigenaren in het gebied in samenspraak met de gemeente.

Financiën

Behoeft aandacht

Bouwrijp maken/civieltechnische werkzaamheden

Voor het bouwrijp maken / de civieltechnische werkzaamheden was een budget van circa €570.000 beschikbaar. Dit bedrag is doorgeschoven naar begin 2022 vanwege vertraging in de werkzaamheden van Enexis. Daardoor start het bouwrijpmaken later dan eerder begroot.  

Plankosten
In 2021 zijn er circa €85.000 meer plankosten gemaakt dan begroot. Reden hiervan is dat door de overgang van organisch ontwikkelen naar meer zekerheden er nieuwe stedenbouwkundige uitgangspunten en een nieuw inrichtingsplan opgesteld moesten worden.

Opbrengsten
De opbrengst (uit verkoop voorterrein, ontwikkeling gebouw X) wordt later verwacht dan eerder voorzien. Daar waar levering was voorzien op 1 november 2021 wordt dat nu verwacht begin kwartaal 2 van 2022. Reden hiervoor is dat de kavel niet tijdig bouwrijp is. Oorzaak daarvan is bezwaar tegen de kapvergunningen en de beschikbaarheid van Enexis voor het verplaatsen van de aanwezige kabels en leidingen.

De uitgifte van de eerste kavels op het achterterrein was begroot in 2021, maar wordt medio 2022 verwacht. Dan zijn ook die kavels bouwrijp.

Afwijking begroting?

Ja

Zie boven

Afwijking investering?

Ja

Het Gasfabriekterrein is een verlieslatende grondexploitatie en kende bij de zomeractualisatie een tekort van €0,25 miljoen (netto contant per 1-1-2021). Bij de actualisatie voor de Jaarrekening 2021 kent de grondexploitatie een tekort van €0,43 miljoen (netto contant per 1-1-2022). Het tekort van €0,43 miljoen wordt bij de jaarrekening afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans.  

Per saldo neemt het resultaat met circa €180.000 af. Dit wordt veroorzaakt door enerzijds meerwerk civieltechnische kosten en anderzijds hogere plankosten door nieuwe stedenbouwkundige uitgangspunten, een nieuw inrichtingsplan en een verlenging van de looptijd met een jaar naar eind 2023. Daar tegenover staat een hogere opbrengstverwachting en door het nieuwe inrichtingsplan meer uit te geven vierkante meters grond.

Afwijking exploitatie?

Nee

nvt

Risico's en kansen

Risico's en kansen?

Op koers

In het weerstandsvermogen van de gemeente wordt rekening gehouden met een risico van mogelijk gederfde grondopbrengsten vanwege reservering van de kavel Fittershuisje voor een mogelijke ontsluitingsweg achter S/Park langs van €197.500, kans van optreden 50% is €98.750.

Planning

Afwijking begroting?

Ja

Zie boven

Afwijking totaalplanning?

Behoeft aandacht

Zie toelichting bij Financien

Communicatie

Communicatie

Op koers

Er wordt met veel betrokken partijen samengewerkt. Dit gebeurt in verschillende verbanden, (o.a. overleg met Gasfabriek/1618 Vastgoed, overleg Poort van Deventer-Noord, overleg met potentiële kopers en overleg met tijdelijke huurders van braakliggende terreinen). De beeldvorming en uitstraling van de campus gasfabriek zijn nog alom positief.

Overige informatie

In samenwerking met beleid (RO en Economie) is in het bestemmingsplan Stad en Dorpen een goede definitie van de bestemming “Campus Gasfabriek” opgenomen, met als doel: een goed hanteerbaar toetsingskader voor de verdere invulling van het terrein. Door de gesprekken met potentiële kopers kan deze omschrijven verder ingekleurd worden. Dat krijgt een plek in de eerdergenoemde stedenbouwkundige schets.  

De uitspraak van de hoge raad inzake de uitgifte van onroerend goederen vraagt aandacht in relatie tot de kaveluitgifte op het Gasfabriekterrein.